Ist in einem Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen auszuführen hat, so kann der Vermieter diese Kosten nicht dadurch auffangen, dass er die Miete nach § 558 BGB erhöht und einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete für die nun von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen verlangt.

Dies hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 9. Juli 2008 zu dem Az. VIII ZR 181/07 entschieden.  Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor und lasse sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Allein die jeweiligen Marktverhältnisse sollen den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der begehrte Zuschlag orientiere sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Auch der vom Senat in vergangener Rechtsprechung angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) könne keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten, so die Begründung des BGH.