Wohnungsvermieter haben über die Vorauszahlungen gegenüber dem Mieter innerhalb eines Jahres nach Ende Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Danach können sie Nachforderungen gegenüber dem Mieter gem. § 556 Abs. 3 Datz 3 BGB nicht mehr geltend machen.

In seinem Urteil vom 29.01.2009 hat der Bundesgerichtshof zu dem Az.: VIII ZR 107/08 – wenig überraschend – bestätigt, dass für die Einhaltung der Frist der rechtzeitige Zugang beim Mieter maßgeblich ist. Läuft die Frist am Ende des Jahres ab, reicht es für den Vermieter nicht, wenn er die Abrechnung am 28.12. abschickt, sie dem Mieter aber erst am 04.01. zugeht. Verzögerungen bei der Postzustellung gegen zu Lasten des Vermieters, da er sich der Post als Erfüllungsgehilfin bedient hat.

Ist in einem Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen auszuführen hat, so kann der Vermieter diese Kosten nicht dadurch auffangen, dass er die Miete nach § 558 BGB erhöht und einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete für die nun von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen verlangt.

Dies hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 9. Juli 2008 zu dem Az. VIII ZR 181/07 entschieden.  Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor und lasse sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Allein die jeweiligen Marktverhältnisse sollen den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der begehrte Zuschlag orientiere sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Auch der vom Senat in vergangener Rechtsprechung angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) könne keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten, so die Begründung des BGH.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen weitergeführt, wonach der Vermieter den Mieter nicht durch Formularklauseln in der Gestaltung der von ihm angemieteten Wohnung während der Mietzeit einschränken darf. Die nachfolgende Farbwahlklausel:

“Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.”

ist unzulässig. Die Klausel schreibt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Juni 2008 – Az. VIII ZR 224/07)

Sind in einem Gebäude einige Wohnung mit einem Wasserzähler ausgerüstet, die anderen aber nicht, hat der Vermieter die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung bei der Betriebskostenabrechnung – sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben – nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Dies gilt selbst dann, wenn bis auf eine Wohnung alle übrigen Wohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind. Dies hat der für das Wohnrraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 12.03.2008 (Az.: VIII ZR 188/07) entschieden.

Den Abrechnungsmaßstab nach dem Anteil der Wohnfläche sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor – sofern die Parteien keine andere Vereinbarung getroffen haben. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre der Vermieter nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären.

Wenn durch exzessives Rauchen des Mieters die angemietete Wohnung derart in Mitleidenschaft gezogen ist, dass Schönheitsreparaturen durch Tapezieren, Anstreichen der Wände, Lackieren der Türen etc. nicht ausreichen, um die Spuren zu beseitigen, ist der Mieter für darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten zum Schadensersatz verpflichtet.

Ist der Mieter vertraglich nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und wären die Spuren des Tabakkonsums durch das Tapezieren bzw. Streichen von Wänden, Decken und Türen zu beseitigen, hat der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – keinen Schadensersatzanspruch und hat die Kosten der Schönheitsreparatur selbst zu tragen (BGH, Urteil vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 37/07).

Der Wohnungsmieter muss bei der Übergabe einer Kaution an den Vermieter darauf achten, dass dieser die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegt. Ansonsten besteht die Gefahr, dass er die gestellte Mietkaution in einer späteren Insolvenz des Vermieter nicht ungeschmälert herausverlangen (aussondern) kann.

Der für Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat hat mit Urteil vom 20.12.2007, Az. IX ZR 132/06 die Klage eines Mieters abgewiesen, der die Kaution in voller Höhe herausverlangt hat. Der Vermieter, der später insolvent wurde, hatte diese nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt.  Der Auszahlungsanspruch des Mieters war somit nur eine einfache Insolvenzforderung. Eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens besteht nur dann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Der Mieter hätte auf die Einhaltung der dem Vermieter obliegende Verpflichtung bestehen müssen, die Kaution gesondert anzulegen. Falls der Vermieter ihm einen entsprechenden Nachweis nicht vorlegt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszuges eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2007; Az. VIII ZR 19/07).

Unter Betriebskosten sind nach der Legaldefinition in § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks laufend entstehen. Es muss sich nach der ständigen Rechtssprechung des BGH um stetig wiederkehrende Belastungen handeln. Daran fehlt es hier. Die sogenannte Nutzwechselgebühr fällt nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters.

Beseitigt der Mieter einer Wohnung eigenmächtig einen Mangel an der Mietsache, ohne dass der Vermieter gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist, oder die sofortige Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung. Er muss diese Kosten dann selbst tragen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06).

Der Mieter hatte Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen und den Vermieter auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen. Beim Vermieter hatte er zuvor die Beseitigung des Mangels nicht angemahnt. Dem Vermieter kommt aber grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache daraufhin zu prüfen, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann.

In der Regel können Gesellschaften keinen Eigenbedarf an einer Wohnung haben und ein Mietverhältnis nicht mit diesem Kündigungsgrund beenden.

Anders hat der Bundesgerichtshof nun einen Fall entschieden, bei dem auf Vermieterseite eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) stand und die Wohnung für einen erkrankten Gesellschafter benötigt wurde, der seine Dachgeschosswohnung gesundheitsbedingt nicht mehr nutzen konnte. Das Gericht wies aber weiter darauf hin, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bei einer GbR nur in Betracht komme, wenn der Gesellschafter, in dessen Person sich der Kündigungsgrund verwirklicht, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits diese Stellung inne hatte. (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist kein “Verbraucher” im Sinne des §13 BGB, so dass die Vorschriften des Verbraucherschutzes keine Anwendung finden.

Aus der aktuellen Rechtsprechung der Bundesgerichtshofes, der die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft annimmt, zieht das LG Rostock in seinem Urteil vom 16.02.2007, Az. 4 O 322/06, die logische Konsequenz, dass damit auch der Verbraucherschutz verloren geht.

Die Gemeinschaft ist nunmehr rechtsfähig und damit keine natürliche Person, so dass die tatbestandliche Voraussetzung des §13 BGB nicht erfüllt ist.

Auch nach der Reform des WEG zum 01.07.2007 dürfte man zu keinem anderen Ergebnis kommen. Vertragspartner wird danach auch weiterhin die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer, so dass er nicht in den Schutzbereich des § 13 mit einbezogen wird.